(一)什么是經(jīng)濟適用房、廉租房

經(jīng)濟適用房是指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟性和適用性的特點。經(jīng)濟性是指住宅價格相對于市場價格比較適中，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計及其建筑標準上強調(diào)住房的使用效果，而非建筑標準。經(jīng)濟適用房是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，這類住宅因減免了工程報建中的部分費用，其成本略低于普通商品房，故又稱為經(jīng)濟適用房。

廉租房，在香港又稱為公屋。主要由政府承擔(dān)，為中低收人人群提供低價租賃的一種住房形式。何為廉租住房?建設(shè)部回答是：廉租住房制度是針對住房困難的最低收入家庭實施的一種社會救助，是我國住房保障體系的重要組成部分。享受廉租住房保障的對象，需要具備兩個基本條件，一是城鎮(zhèn)最低收入家庭，二是住房困難。另外，申請家庭成員中至少有1人為當(dāng)?shù)胤寝r(nóng)業(yè)常住戶口。目前，廉租住房制度通過租賃補貼、實物配租和租金減免三種方式提高保障對象的住房支付能力，改善最低收入家庭居住條件。

(二)經(jīng)濟適用房存在的重要意義

經(jīng)濟適用房作為我國住房市場的重要組成部分，肩負著保障百姓住房的重任，其地位無可取代。我國1998年實行房改停止了福利分房，使房改后參加工作及以前未取得福利房的職工，還有城鎮(zhèn)化后的廣大務(wù)工人員，未享受住房保障制度的待遇，如今政府開發(fā)微利商品房，并走市場化運作道路，無疑是英明之舉。

經(jīng)濟適用房不是完全意義上的福利房，是微利商品房(3％利潤)，政策方面主要是減免土地出讓金和50％的報建稅費，其余的全按市場運作，由其帶動的建筑業(yè)，家電、家具等均無需免稅；經(jīng)濟適用房不等于質(zhì)量差、配套差、環(huán)境差。這些都可以在規(guī)劃建設(shè)過程中科學(xué)管理，只是因為居住者多數(shù)是中低收人階層，而認為經(jīng)濟適用房類似貧民窟是錯誤的。

經(jīng)濟適用房的單位面積也就是60～80平方米，在這基礎(chǔ)上免稅，加上建筑成本及基本費用而產(chǎn)出的經(jīng)濟適用房，再按“人頭”賣或租給低收入者以安居，這才確保百姓買得起或租得起。值得借鑒的是我國在醫(yī)改和教改方面的經(jīng)驗，教育方面千軍萬馬過獨木橋的高考模式也值得深思，一個模子流水線產(chǎn)出的人才’一旦進入社會，面對失業(yè)、住房、生活等多重壓力，能否承受得了?……九年義務(wù)教育、醫(yī)療保障、住房保障都不能以賺錢為目的。規(guī)范發(fā)展了幾百年的資本主義國家如此，中國更應(yīng)該如此。

經(jīng)濟適用房的特性決定了其存在的重要價值和意義。

首先，經(jīng)濟適用房的定義是具有社會保障性質(zhì)的政策性商品房。開發(fā)商以微利價出售給廣大中低收人家庭。它具有經(jīng)濟性和適用性的特點。經(jīng)濟適用房作為社會保障性的產(chǎn)品為使居者有其屋而存在意義重大。其次，經(jīng)濟適用房肩負重任。我國由計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)化，改革開放帶來的碩果世人皆贊。國家以期如其他改革政策一樣，將民生基礎(chǔ)住宅大業(yè)推向市場，最終完成其讓百姓安居樂業(yè)的使命。

經(jīng)濟適用房制度表現(xiàn)為以保開發(fā)商“微利”原則激活建設(shè)市場，達到住宅產(chǎn)品質(zhì)與量的提高；以其“經(jīng)濟性和適用性”擴大內(nèi)需刺激消費?？梢娊?jīng)濟適用房作為我國住房供給體系中主要構(gòu)成部分，負有保障整體住房體系正常運行的重要責(zé)任。

(三)經(jīng)濟適用房存在的問題

1．經(jīng)濟適用厲供不應(yīng)求

經(jīng)濟適用房供不應(yīng)求這一現(xiàn)象在我國極為嚴重。一方面的確可以看出經(jīng)濟適用房政策的確有它的優(yōu)勢，否則難以吸引如此眾多的民眾購買。但是，由于供給不夠，導(dǎo)致了大家徹夜排隊等號甚至買號的現(xiàn)象。

該現(xiàn)象的產(chǎn)生與政府對經(jīng)濟適用房放量面積利用不足有關(guān)。拿北京為例，北京市政府安排的年經(jīng)濟適用房開工面積為300萬平方米，依《經(jīng)濟適用住房管理辦法》規(guī)定的每套面積不超80平方米計算，全市今年應(yīng)該有3．75萬套房屋放量。“其實根本達不到這一數(shù)字。”回龍觀經(jīng)濟適用房開發(fā)商天鴻集團的一位人士表示。來自北京市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，全市年開工量超過300萬平方米，但年竣工量則在250萬平方米左右。這意味著市政府安排的放量面積30萬平方米存在缺口。

同時，經(jīng)濟適用房的供應(yīng)量也是一個很關(guān)鍵的問題。經(jīng)統(tǒng)計，經(jīng)濟適用房的供應(yīng)量僅為商品房供應(yīng)量的8％而已。這樣的數(shù)字表明，經(jīng)濟適用房的供應(yīng)量違背經(jīng)濟適用房政策。

由此可見，解決這一問題的根本是：加大經(jīng)濟適用房的供應(yīng)量，以及提高放量面積的利用率。

2．經(jīng)濟適用房總體價值偏差

經(jīng)濟適用房總體價值的偏差導(dǎo)致了其原本的社會保障意義未能得以實現(xiàn)。其具體表現(xiàn)有：

(1)經(jīng)濟適用房建筑面積超標。經(jīng)濟適用房已經(jīng)失去了原有的社會保障意義，造成了成本過高的后果。而逐漸“商品房化”，這也違背了“經(jīng)濟”之本意。

(2)配套設(shè)施以及周邊環(huán)境較差。由于經(jīng)濟適用房不是商品房，所以相應(yīng)的配套設(shè)施以及周邊環(huán)境也就不盡如人意。同樣影響了民眾購買經(jīng)濟適用房。

(3)交通不便。官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京上市的22個經(jīng)濟適用房項目，11個在南城，占總量的50％。記者另從北京市建委獲悉，從今年開始，經(jīng)濟適用房的建設(shè)重點移至南城，并全部置于四環(huán)以外。而上班地點一般都位于市中心。這樣就對周邊交通狀況要求較高。這也是阻礙經(jīng)濟適用房發(fā)展的一個重要原因。

3．經(jīng)濟適用房的銷售對象過于廣泛

經(jīng)濟適用房主要滿足了中等偏上收入的家庭的需要，中等偏下和低收人家庭所占比例并不高。而我國低收人人群的比例確實十分龐大的。經(jīng)濟適用房作為社會保障的價值并沒有得到體現(xiàn)，收人中等偏下和低收人人員的住房問題仍舊沒有得到改善。這一問題的產(chǎn)生，同經(jīng)濟適用房的開發(fā)密切相關(guān)。經(jīng)濟適用房開發(fā)時的定位過高，導(dǎo)致成本提高，所以房價也就跟著提升。導(dǎo)致低收人家庭仍舊無力購買。

4．監(jiān)管無序、審核不力、分配不公

經(jīng)濟適用房最為世人詬病的問題還是在于立項、開發(fā)建設(shè)、銷售和消費等各個環(huán)節(jié)缺乏嚴格控制和有效的管理，特別是在銷售過程中，無法識別真正的政策對象，無法保證開發(fā)商按規(guī)定審核對象，也難保資源配置方式、手段的合理性。這樣造成了如今經(jīng)濟適用房混亂的現(xiàn)象。

(四)廉租房存在的問題

當(dāng)前，中國廉租住房制度建設(shè)主要存在五大突出問題。第一，全國仍有一百四十五個城市尚未建立廉租住房制度；第二，相當(dāng)數(shù)量的城市，廉租住房建設(shè)進展緩慢。第三，仍有一百六十六個地級以上城市未明確土地出讓凈收益用于廉租住房制度建設(shè)的比例，絕大多數(shù)城市還沒有開始將土地出讓凈收益實際用于廉租住房制度建設(shè)。第四，廉租住房制度覆蓋面窄，與國家要求有較大差距。第五，部分城市還沒有建立廉租住房保障對象檔案，申請、審批、退出機制不完善。